İkinci El Ev Alırken Nelere Bakılmalı?

İkinci el evde tadilat masrafı nasıl hesaba katılır?

Doğru yöntem evi iki parça halinde düşünmektir. Birinci parça görünen yüzeylerdir. Boya, zemin kaplaması, mutfak dolabı ve banyo vitrifiyesi bu gruba girer. İkinci parça görünmeyen altyapıdır. Su ve elektrik tesisatı, su yalıtımı, doğramalar ve yapının nem durumu burada yer alır.

Yüzey işlerinin bedeli öngörülebilir. Evi gezen herkes boyanın eskidiğini ya da mutfağın değişmesi gerektiğini görür ve pazarlık buna göre yapılır. Bütçeyi asıl şaşırtan ikinci parçadır. Altyapıda çıkan bir sorun, yüzeyde yapılacak her işi de yeniden açtırır.

Bu yüzden teklif verirken kendinize şu soruyu sorun. Bu evde altyapı yenilenecek mi, yoksa yalnız yüzey mi yenilenecek? İki cevabın takvimi ve bütçesi birbirinden çok farklıdır.

Ev gezerken hangi kusurlara bakılmalı?

İlk bakılacak yer köşelerdir. Tavanla dış duvarın birleştiği köşe, dolap arkaları ve pencere altları nemin ilk iz bıraktığı noktalardır. Kararmış bir köşe, kabarmış boya ya da rutubet kokusu, sorunun yalnız boyada olmadığını gösterir.

İkinci olarak muslukları açın. Mutfakta ve banyoda suyun basıncına, sıcak suyun ne kadar sürede geldiğine bakın. Lavabo ve duş giderinin suyu çabuk alıp almadığı da bir fikir verir. Düşük basınç çoğu zaman eski borudan kaynaklanır.

Üçüncüsü elektrik tarafıdır. Sigorta kutusunun yaşına, odalardaki priz sayısına ve prizlerde topraklama olup olmadığına bakın. Uzatma kablolarıyla döşenmiş bir oda, tesisatın bugünkü kullanıma yetmediğini anlatır.

Dördüncüsü doğramalardır. Pencerelerin rahat açılıp kapanmasına, camların arasında buğu olup olmadığına ve kasanın çevresinde hava sızıntısı bulunup bulunmadığına dikkat edin. Doğrama değişimi tadilatın başında yapılması gereken işlerden biridir.

Hangi kusurlar küçük, hangileri büyük iş çıkarır?

Kural olarak yüzeyde kalan kusur küçük, yüzeyin altına uzanan kusur büyük iştir. Eskimiş boya, çizik laminat, modası geçmiş mutfak kapakları ve kırık bir priz kapağı küçük işlerdir. Bunlar birkaç günde yenilenir ve diğer işleri etkilemez.

Büyük iş çıkaran kusurlar ise zincirleme ilerler. Banyoda su yalıtımı bozuksa seramik sökülür, seramik sökülürse tesisat da yenilenir, tesisat yenilenirse duvar ve zemin yeniden kapatılır. Tek bir sorun dört ayrı kalem doğurur.

Arada kalan bir grup da vardır. Doğramalar, iç kapılar ve zemin kaplaması tek başına büyük iş sayılmaz ama birlikte yenilendiğinde takvimi uzatır. Evi gezerken bu üç grubu ayrı not etmek, sonradan yapılacak hesabı çok kolaylaştırır.

Yeni yapılmış boya ve kaplama neyi gizleyebilir?

Satıştan önce yapılan boya evi aydınlık gösterir. Aynı boya, altındaki nem lekesini birkaç ay boyunca saklayabilir. Bu durum her zaman kötü niyet anlamına gelmez. Birçok satıcı evi yalnız daha iyi görünsün diye boyatır.

Pratik bir kontrol yöntemi var. Yeni boyanmış bir evde, mümkünse farklı bir hava koşulunda ikinci kez gezi isteyin. Yağmurlu bir günün ertesinde yapılan gezi, kuru bir günde görünmeyen izleri ortaya çıkarabilir. Dolap ve mobilyaların arkasına da bakın, oralar genellikle boyanmaz.

Banyoda yeni döşenmiş seramik için de benzer bir soru sorulur. Seramikle birlikte su yalıtımı ve tesisat yenilendi mi, yoksa yalnız kaplama mı değişti? Satıcıdan işi kimin yaptığını ve kapsamını öğrenmek, sonraki yılların sürprizini azaltır.

Satın almadan önce keşif yaptırmak mümkün mü?

Mümkün ve kararı en çok netleştiren adım budur. Satıcının izniyle eve bir uygulamacıyla birlikte gidilir. Uygulamacı tesisatın, nemin, doğramaların ve yüzeylerin durumuna bakıp hangi işlerin gerekeceğini söyler.

Bu keşfin amacı kesin bir fiyat çıkarmak değildir. Duvar açılmadan her şey görülemez. Amaç, evin yalnız yüzey mi yoksa altyapı da mı isteyeceğini imzadan önce bilmektir. Bu bilgi pazarlıkta da işinize yarar.

MOSTAR olarak Kemalpaşa ve çevresinde ev almadan önce de keşfe geliyoruz ve keşif ücretsizdir. Gezide çektiğiniz fotoğrafları WhatsApp üzerinden gönderirseniz, keşiften önce ilk bir değerlendirme de yapabiliyoruz.

Apartman dairesinde ortak alanlara neden bakılmalı?

Dairenin içi ne kadar iyi durumda olursa olsun, çatı, dış cephe ve ortak tesisat bütün binayı ilgilendirir. Çatıdan su alan bir binada en üst kat dairesi, iç tadilat ne kadar yeni olursa olsun aynı sorunu yaşamaya devam eder.

Yönetime iki soru sormanızı öneriyoruz. Binada yakın zamanda yapılması planlanan bir iş var mı, örneğin çatı yenilemesi ya da mantolama? Bu iş için toplanmış ya da toplanacak bir pay var mı? Cevap, dairenin gerçek maliyetini doğrudan etkiler.

Ortak alanların durumuna da gözle bakın. Merdiven boşluğundaki nem, bodrumdaki su izi ve dış cephedeki çatlaklar binanın bakımı hakkında fikir verir. İyi bakılan bir bina, içindeki dairenin de daha az sürprizle geleceğini gösterir.

Müstakil evde ayrıca neye bakılır?

Müstakil evde ortak alan yoktur. Bütün yapı sizindir. Bu, bakılacak alanın büyümesi demektir. Çatı örtüsünün ve oluklarının durumu, dış cephedeki çatlaklar ve zemine yakın duvarlardaki nem ilk kontrol edilecek noktalardır.

Bahçeli evlerde suyun nereye aktığına bakın. Yağmur suyu duvar dibinde birikiyorsa zemin kat duvarlarında yükselen nem görülebilir. Bunun çözümü içeride değil dışarıdadır ve drenaj ile cephe işini kapsar.

Müstakil evlerde sık görülen bir durum, yapının yıllar içinde kat ya da oda eklenerek büyütülmüş olmasıdır. Eklenen bölümün tesisatı ve yalıtımı ana yapıyla aynı dönemde yapılmadığı için ayrı değerlendirilmelidir. Keşifte bu bölüme ayrıca bakıyoruz.

Tadilat taşınmadan önce mi yapılmalı?

Mümkünse evet. Boş bir evde iş daha hızlı ilerler, toz ve gürültü yaşamınızı etkilemez ve kırım gerektiren işler bir arada planlanabilir. Taşındıktan sonra yapılan tadilatta eşyalar oda oda taşınır ve aynı iş daha uzun sürer.

Takvimi kurarken satış ile taşınma arasındaki süreyi hesaba katın. Komple bir daire tadilatı kapsama göre genellikle 40 ile 60 gün sürer. Yalnız banyo yenilenecekse 7 ile 10 gün, yalnız mutfak yenilenecekse 10 ile 15 gün çoğu zaman yeterlidir.

Süre kısıtlıysa öncelik sırası işe yarar. Önce altyapı ve ıslak hacimler, yani tesisat, banyo ve mutfak yapılır. Boya ve bazı yüzey işleri taşındıktan sonra da yapılabilir. Tersi ise mümkün değildir. Yeni boyanmış bir evde tesisat yenilemek boyayı da yeniden yaptırır.

Evdeki eski değişiklikler sorun çıkarır mı?

Önceki sahiplerin yaptığı bazı değişiklikler yeni sahibe devreder. Kaldırılmış bir duvar, kapatılmış bir balkon ya da yeri değiştirilmiş bir mutfak bu türden örneklerdir.

Bu değişikliklerin yapı açısından güvenli olup olmadığı ve izin durumu ayrı ayrı sorulmalıdır. Kaldırılmış bir duvarın taşıyıcı olup olmadığı gözle anlaşılmaz. İzin konusunda ise kesin bilgi belediyeden ve gerekirse bir hukukçudan alınmalıdır. Biz bu konuda hüküm kurmuyoruz, ama keşifte gördüğümüz değişikliği size açıkça söylüyoruz.

Hangi tadilat işlerinin izin gerektirdiği tadilat izin ve kurallar rehberimizde ayrıca anlatılıyor. Ev almadan önce o rehberi de okumanızı öneririz.